Sanieren und Renovieren - was bringt die gebrauchte Immobilie mit sich?

Eine Immobilie bringt immer mehr Kosten mit sich, als beim Abschluss des Kaufvertrages oder dem Auftrag für den Neubau ersichtlich ist. Gebrauchte Häuser kosten weniger, es sind jedoch schneller Renovierungen und manchmal sogar umfangreiche Sanierungen nötig. Ein neu gebautes Haus stellt eine größere Anfangsinvestition dar, dafür dauert es länger, bis Maßnahmen im Haus anstehen.

Sanierung, Renovierung oder Modernisierung?

Eine Sanierung ist eine unabdingbare Maßnahme und zielt auf eine Verbesserung der Wohnqualität bzw. den Erhalt des Status Quo ab. Dabei werden Mängel beseitigt, wofür in der Regel ein Fachmann engagiert werden muss. Meist sind es ältere Immobilien, die einen Sanierungsbedarf haben.

Eine Renovierung hingegen hat kosmetische Ziele oder soll kleinere Schäden, wie etwa durch Schimmel, beseitigen. Das Tapezieren, Streichen oder das Verlegen eines neuen Bodenbelags zählt ebenfalls zu den Renovierungsmaßnahmen. Ein altes Haus wird in der Regel renoviert, bevor man einzieht, denn es entspricht optisch oft nicht den Ansprüchen.

Eine Modernisierung ist nicht immer notwendig, doch sie verbessert die Wohnqualität. Ein modernisiertes Bad ist nicht nur schöner, es kann auch an den zukünftigen Bedürfnissen seiner Bewohner ausgerichtet sein, etwa durch einen barrierefreien Umbau. Manche Modernisierungen sind verpflichtend, etwa wenn es um den Brandschutz geht. Die energetische Sanierung bedeutet eine Ersparnis für die Hausbesitzer, die danach weniger Energiekosten tragen müssen. Der Energieausweis einer Immobilie gibt Aufschluss darüber, welchen Handlungsbedarf es in Bezug auf die EnEV gibt.

Erst die wichtigen Maßnahmen, dann die Schönheitsreparaturen

Es ist sinnvoll, sich für anstehende Maßnahmen einen Plan zu erstellen, denn teilweise werden Bauteile altersschwach und sollen ersetzt werden, teilweise sind die Maßnahmen freiwillig und gewollt. Alte Teile im Haus können noch funktionieren und müssen nicht unbedingt ausgetauscht werden. Ein neues Bad ist zum Beispiel eine große Investition, die erst nach anderen Maßnahmen etwa zur Senkung der Energiekosten anstehen sollte. Alte Fliesen lassen sich streichen und mit Accessoires und Dekoration kann optisch einiges ausgerichtet werden. Priorität sollten die wichtigen Maßnahmen haben, vor allem, weil sie oft eine Ersparnis mit sich bringen oder sogar unabdingbar sind. Zu diesem Zweck können Immobilienbesitzer online einen Kredit für die Renovierung des Eigenheims beantragen. Er deckt die recht hohen Kosten ab, die Baumaßnahmen am Haus mit sich bringen. Ein solcher Kredit hat vergleichsweise niedrige Zinsen, ist aber auch zweckgebunden. Ein eventueller Restbetrag kann also nicht einfach für einen anderen Zweck ausgegeben werden.

Typischer Renovierungsbedarf in Altbauten

Eine gebrauchte Immobilie ist meist günstiger in der Anschaffung und begeistert ihre zukünftigen Besitzer oft auf den ersten Blick. Doch Augen auf, denn es kann sein, dass sich hinter einer schönen Fassade einige sehr aufwendige und dringend notwendige Maßnahmen verbergen, die gleich mit einem hohen Finanzierungsbedarf einhergehen. Typisch sind etwa:

• Die Stromleitungen sind veraltet. Früher wurden deutlich weniger Schaltkreise benötigt, als es heute der Fall ist. Eine veraltete Elektroinstallation ist also auf die technischen Anforderungen der modernen Zeit nicht ausgerichtet. Es kann zu Kurzschlüssen kommen. Zudem fehlen manchmal sogar noch die FI-Schalter, die für besondere Sicherheit sorgen. Eine Modernisierung kostet rund 50 Euro pro Quadratmeter, es sei denn, zusätzlich müssen auch die Leitungen ausgetauscht werden. Dann liegen die Kosten höher.
• Asbest wurde verbaut. In den 1960er und 70er Jahren wurde häufig Asbest verbaut, weil es stabil und temperaturbeständig ist. Dass es auch gesundheitsschädlich sein kann, wurde erst später erkannt. Seit 1993 ist die Herstellung und Verarbeitung von Asbest verboten. So lange der Baustoff fest verbaut ist, passiert in der Regel nicht viel. Wird jedoch renoviert oder saniert, wo Asbest verbaut wurde, dann können sich dessen kurze Fasern lösen und in die Lunge geraten. Lungenkrebs droht. Asbest muss immer fachgerecht ausgebaut und entsorgt werden. Der Baustoff findet sich sowohl im Dachbelag, in Fassadenplatten als auch in Fußböden.
• Schimmel hat sich ausgebreitet. Schimmel ist in vielen Häusern und Wohnungen ein leidiges Thema. Es kann sein, dass es in der Vergangenheit in einem Altbau mal ein Schimmelproblem gegeben hat, das aktuell nicht in Erscheinung tritt. Dann sitzen die Sporen jedoch meist noch in den Wänden und kommen bei Gelegenheit - meist bei einem Anstieg der Luftfeuchtigkeit - wieder hervor. Bei der Besichtigung sollte man die Augen nach Schimmel offenhalten und auch hinter schweren Möbeln, in den Fensterrahmen oder im Badezimmer genau hinsehen. Häufig sitzt der Schimmel im Keller, weil hier die Wände feucht sind. Diese Feuchtigkeit kann leicht nach oben und durch das ganze Haus ziehen. Entdeckt man Schimmel, sollte man ihn anhand einer Abklatschprobe von einem Experten untersuchen lassen. Es gibt viele verschiedene Arten von Sporen, von denen manche sehr schädlich für die Gesundheit sind. Die Beseitigung durch einen Fachmann kann sehr kostspielig sein. Schimmel kann auch auftreten, wenn bei einem alten Haus die Fenster ausgetauscht werden, denn die Zwangslüftung, die durch die leichte Undichtheit entstanden ist, fällt dann weg. Der Einbau einer Lüftungsanlage kann Abhilfe schaffen. Bei Schimmel gilt generell: Man muss der Ursache auf die Spur kommen und sie beseitigen, sonst wird man auch die Sporen nicht dauerhaft los. Oberflächliche Maßnahmen wie das Einsprühen mit Schimmel-Ex sind nur Makulatur.